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3、2024年1月27日，广州放开120平方米户型限购，27日起正式实施。

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题材基本面介绍:

一、房地产现状

宏观政策持续稳增长，下半年财政发力边际向好。2022 年以来我国宏观经济政策在“稳增长”目标下，以货币政策为主导的维稳政策持续发力，但仍留有施策空间。财政政策维持积极基调，2023 年财政发力始于下半年，边际向好。金融机构涉房类融资缩量，房企端融资受限、持续缩表。“收入&资产价格”预期下行压制，居民部门中长期信贷修复不及预期。受限于市场化原则，行业不良资产处置进度缓慢。需求侧刺激政策收效甚微。

融资端稳地产政策持续加码，但实际到位效果受限，企业持续缩表

金融机构信贷收缩过快，2023 年房企融资并未出现明显改善。

二、破局之道

近两年，我国财政、货币政策发力至今尚未彻底扭转当前经济疲弱态势，展望 2024年，预计宏观经济政策、房地产相关经济政策会持续加码。

解绑土地、商品房价格管制，有助于扭转市场对资产价格的预期、保房企利润并帮助房企处理存量库存，恢复房企资金周转。

当前“保交楼”推进仍遵循着市场化原则，政府角色是流程中的“调停者”、“协调作用力量有限。参考日本、美国经验，政府信用背书来解决市场机制下的信心难以修复和民企信用缺失问题、推动“保交楼”、恢复“金融—房地产”系统运作。

处理房地产企业不良资产已成为房地产行业走出下行阶段的迫切需求。眼下，“保交楼”已经不再能单靠市场原则，依靠“无形的手”去推动。相反，需要更多的顶层设计与政府的信用支持。

三、投资机会

研究发现：行业下行期，日本房企普遍由高杠杆高周转模式向低杠杆低周转的精细化运营模式转变，降低杠杆修复资产负债表以及具备一定持有型物业租赁业务和综合开发能力是日本房企转型的关键。以三井不动产为例，其通过

1）变卖资产降低杠杆，修复资产负债表；

2）大力发展租赁业务，平稳利润穿越周期；

3）金融路径创新，开拓基金管理业务；

4）发展代建、中介、物管等轻资产多元化业务 成功转型，业绩重回增长轨道。

股价方面：日本龙头房企经历泡沫危机，成功转型新发展模式后，其股价的上涨主要由盈利改善驱动，盈利改善后估值会配合有修复提升，进一步提升股价实现戴维斯双击；但股价的上涨与房价没有明显关联。

未来，随着双轨制的推进将直接利好两类房企：

一类是土地储备主要位于人口净流入地区的核心地段，具备在核心城市、核心地段拿地的资金实力，拥有较低的融资成本并且拥有高标准建设交付能力的房企，这类企业经营稳健、资金雄厚、开发能力强、融资难度和成本较低，注重品质，在商品房市场的优势将更加凸显。

另一类是入局代建业务的企业，主要包括将代建作为轻资产业务补充的房企和将代建作为独立业务进行发展的轻资产企业。在保障性住房的建设需求增加以及房地产下行周期的特殊背景下，政府代建、商业代建和资本代建业务的渗透率均不断提升。房

地产代建开发的金融化、专业化是大势所趋。代建业务对企业的产品口碑、信用资质、服务意识和标准化知识体系等方面均有较高要求，行业龙头公司先发优势明显，预计未来能获取更高市占率。