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住房租赁：租售同权、共有产权，使得万亿级别的住房租赁市场充满投资机会，保障性租赁住房是十四五期间地产投资的重要新增量
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1、板块介绍
从2015年的中央经济工作会议明确深化住房制度改革方向，首次提出发展住房租赁市场， 建立购租并举的住房制度，中国住房租赁市场自此步入发展的快车道。经过过去几年的快速发展和扩张，由专业机构运营的市场化的长租公寓已经发展成为住房租赁市场的重要组成部分，并逐渐实现更加规模化、规范化、集约化的发展；与此同时，作为中国住房租赁市场的关键组成部分，政策性租赁住房也得以快速建设并陆续投入使用⸺大量公共租赁住房的建设基本解决了低保、低收入住房困难家庭的居住问题，而面向大中城市的新市民和新青年的保障性租赁住房也在政策支持下加速发展。
租赁性住房一般包括市场化程度较高的长租公寓、及享受政策扶持的保障性租赁住房（含人才租赁住房）、公租房等。我国房地产市场体系的构建中，保租房为其中的重要一环。在2022年的政府工作报告中明确了“加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，这意味着我国房地产市场是以市场化商品房、保障性住房和长租房为支撑的三足鼎立的立体化结构已经明晰。
其中的保障性住房最初是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，后将针对新市民、青年人也纳入保障房范畴。
我国城镇租房家庭户占比约为21.1%，较美国等租赁市场发展较为成熟的国家仍有差距。机构认为我国的住房租赁市场主要由流动人口支撑，另外有少数本地人户分离的居民存在租房需求。根据我们的测算，全国租房人数为2.65亿人，占总人口的18.77%；租房需求合计9911万套、69.38亿平，其中95.6%来自于流动人口的租房需求，4.4%来自于本地人户分离的居民租房需求。由于各省份未披露平均租金，我们以各省份省会城市2022年的平均租金来代表该省的最高租金水平，以此计算出各省份的最大化租赁需求。加总可得，全国租赁需求为2.92万亿元。
2、住房租赁四种模式
第一类是最原始的C2C模式，即房东和租客直接交易的模式，存在较为严重的信息不对称问题，交易匹配效率较低。
第二类是在第一类模式基础上进化而来的C2B2C模式，即链家、我爱我家等房地产中介扮演房东和租客之间的桥梁，一定程度上减轻了信息不对称程度、提高了交易匹配效率。但住房租赁的信息不对称问题仍然突出，租客体验依旧较差，主要因为房源禀赋、房东需求、租客需求千差万别，匹配难度确实较大。
在此背景下，第三类B2C模式应运而生，住房租赁企业直接成为房东（重资产模式下）或二房东（轻资产模式下），通过输出标准化的房源和规范化的租赁合同，使得交易匹配效率进一步提升。
第四类模式相对独立，是政府主导的G2C模式，主要目的在于通过供应公租房、廉租房，满足低收入居民的基本居住需求，在目标租客群体方面与以上三类模式存在明显差别。
2017年以来国家大力扶持的住房租赁企业，以及各类研究报告、媒体报道所指的长租公寓企业，指的主要就是第三类模式中的B端企业。以下我们将对这类企业的商业模式、参与主体禀赋优劣展开分析。
尽管我国住房租赁企业的发展历史普遍不长，在业务开拓过程中，企业还是摸索出了多种经营模式。通常来说：根据租赁物业的权属性质和获取方式，可以将住房租赁企业分为重资产和轻资产两类；根据租赁物业的空间分布模式，可以将住房租赁企业分为集中式和分散式两类。重资产集中式扩张速度慢，但盈利能力强；轻资产集中式在扩张速度和盈利能力上较为平衡；轻资产分散式扩张速度快，但盈利能力弱；重资产分散式扩张速度慢，盈利能力一般，性价比最差，因此实践中较少出现。
2024-12-05 06:42
上交所将推动REITs市场扩容增类
12月3日，随着华泰南京建邺REIT的上市，上交所上市的基础设施公募REITs产品数量达到34只，产品上市数量、融资规模在全市场占比近七成。沪市REITs产品常态化发行稳步推进，“上新”速度明显加快。中国证券报记者获悉，今年以来上交所已有14只REITs产品首发上市，后续还有多只获批拟上市REITs产品等待“敲锣”，预计今年年底REITs市场规模还会迈上新台阶。（中证报）
2024-11-23 18:47
10月广州一手住宅网签量环比增约100%，一手住宅网签面积翻倍增长
据统计，10月份广州市一手住宅网签达到10418套，环比增长约100%，网签面积也达到111.47万平方米，实现了翻倍增长。11月，每周的到访量和认购量仍保持在较高水平。（央视财经）
2024-11-18 23:40
北京取消普通住房和非普通住房标准，加大住房交易税收优惠力度
据北京市住房和城乡建设委员会，一、取消本市普通住房和非普通住房标准。二、对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2024年第16号）有关规定执行。三、本市享受契税优惠政策的具体操作办法仍按现行规定执行。本《通知》自2024年12月1日起施行。
2024-11-14 23:43
北京海淀区房管就“有社会人员冒用住房保障机构名义售卖房产”发声明
据北京市海淀区房屋管理局，近日，群众反映有个别社会机构和个人冒用海淀区住房保障办公室、海淀区住房保障事务中心名义，售卖北京市海淀区双泉嘉苑小区回迁安置房（以下称双泉嘉苑项目），并出具“安置告知单”等文件。 对此，郑重声明如下： 1.海淀区住房保障办公室、海淀区住房保障事务中心并非双泉嘉苑项目产权人，无权出售双泉嘉苑项目房产。 2.海淀区住房保障办公室、海淀区住房保障事务中心从未委托任何单位或个人以任何方式售卖双泉嘉苑项目房产，亦未在售卖或安置双泉嘉苑项目房产有关文件加盖公章。 请广大群众注意甄别，谨防上当受骗！如有群众上当受骗，请向公安机关报案。（央视）
2024-11-14 06:44
楼市止跌企稳态势明显
今年10月份以来，我国房地产市场热度回升，呈现止跌企稳态势。住房和城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份一线城市新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%。58同城、安居客发布数据显示，10月份全国新房找房热度比9月份上涨13.2%，一线城市上涨16.4%，其中深圳新房找房热度上涨34.9%。按照房地产市场止跌企稳轮动次序，一线城市回暖趋势会向其他城市传导，为全国房地产市场平稳发展注入更多信心。（经济日报）
2024-11-14 06:06
专家解读房地产税收新政：卖房也有红利
13日，财政部等三部门公布了促进房地产市场平稳健康发展的税收优惠政策。除了契税，这次政策调整还涉及大家关心的增值税；不仅买房有优惠，而且卖房也可以享受到政策红利。根据规定，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年及以上住房一律免征增值税，包括北京、上海、广州、深圳4个城市。专家表示，增值税的影响主要在是否取消普通住宅和非普通住宅的标准。
2024-11-14 05:57
住房交易税收新政出台，专家：更好适应居民对改善性住房的需求
财政部、税务总局、住房城乡建设部13日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。粤开证券首席经济学家罗志恒表示：“政策同时明确了取消普通住宅和非普通住宅后土地增值税和增值税的税收优惠，有利于引导部分城市取消普通住宅和非普通住宅标准，落实三中全会的要求，更好地适应居民对改善性住房的需求，满足对美好生活的期待。”
2024-11-13 03:56
专家：稳地产税收政策或近期出台
专家学者认为，支持房地产市场的增量财政政策已“箭在弦上”，年内土地收储债券存启动发行可能，支持房地产市场相关税收政策也有望在近期出台。结合财政部此前明确将调整包括增值税和土地增值税在内的普通住宅与非普通住宅相衔接的税收政策，专家普遍预计相关税收政策的调整工作将于年内落地。除前述税收政策外，个人购房税收优惠、住房租赁市场税收支持等政策同样值得期待。上海交通大学财税法研究中心副主任王桦宇预计，事关房地产交易的增值税、个税和契税政策等都可以进一步出台优惠政策。（证券时报）
2024-11-08 13:08
房地产板块震荡走低，滨江集团、我爱我家跌逾7%，光明地产、华侨城A、首开股份、栖霞建设、金地集团等十余股跌超5%
2024-10-25 03:47
租客变房东，上海二手房市场持续升温
在楼市新政助推下，上海二手房市场持续升温。数据显示，截至10月23日，上海本月已成交二手房16959套，其中10月13日上海全市二手房成交套数达1334套，创下自去年9月以来单日成交新高。尽管二手房挂牌量和成交量均有所放大，但整体价格保持平稳；购房门槛降低后，有消费者改租房为买房，以提升居住品质。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，无论是市场情绪还是交易节奏，目前上海二手房市场整体表现不错，相信11月热度会延续。他表示，从促进房地产市场“止跌回稳”的角度来看，楼市转暖不可能一蹴而就，短期内市场交易处于逐步筑底的过程。（上证报）
2024-10-13 19:32
超744批客户抢332套房，当日告罄！深圳楼市新政后新房市场热度持续
今日（10月13日）是深圳9·29新政后第二周最后一天，也是国庆后的第一个周末，楼市表现受到业内外多方关注。记者从乐有家研究中心获悉，位于龙华的深业上城学府今日开盘，超744批客户抢332套房，下午15时左右开始选房，3个多小时告罄，销售额达26亿元。与此同时，深圳西部改善型楼盘鸿荣源珈誉玖玺也是今天开盘，此次主推大户型，合计160多套，截至今日18时，销售八成。另外，宝安的超级大盘卓越前海未来城今天首日冻资，截至17时，当日已经超1600批客户现场看样板房，现场火爆。（深圳特区报）
2024-10-09 10:11
房地产板块持续下挫，万科A、金地集团、渝开发、滨江集团、保利发展、我爱我家等十余股跌停
2024-09-30 22:44
北京进一步优化调整本市房地产相关政策
北京市住建委：非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上。
2024-09-27 14:30
房地产板块持续活跃，我爱我家、万科A、阳光股份、信达地产、光大嘉宝、金地集团、合肥城建等十余股涨停
2024-09-26 22:17
中概股房多多涨超112%，中北能涨超48%，高途教育、好未来涨约26%，贝壳涨超19%，鑫苑置业涨超19%
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